解説記事
訳あり物件の判断材料をテーマ別に解説します。再建築の可否を左右する42条道路・接道義務の判定基準、公示地価と実勢価格のズレを補正する価格の見極め方、再建築不可物件の出口戦略5パターンを取り上げています。 さらに、心理的瑕疵・再建築不可・既存不適格・借地権・接道義務・告知義務という6つの紛らわしい用語の違いも、建築基準法・借地借家法・宅地建物取引業法など一次資料に基づいて整理しています。
公示地価と実勢価格のズレを補正する 3 つの方法を、訳あり物件 (再建築不可・接道狭隘・心理的瑕疵) 用に解説。国交省 L01/L02 データの取得、補正係数表 (-30% / -15% など)、不動産情報ライブラリでの取引事例による裏取り、品川区二葉2丁目の計算例まで具体的に。
42条道路とは何か、1項1号〜5号・2項道路の違い、再建築できる条件を 5 段階で詳しく解説。再建築不可物件の判定アルゴリズム・43条但し書きの申請フロー・セットバック計算式まで、買取業者・個人投資家・士業向けに 2026 年最新版で整理。
再建築不可物件の出口戦略を 5 パターンに整理。現状賃貸保有・リフォーム転売・隣地買増しで再建築OK化・43条但し書き協議・借地権の有利交渉、それぞれのメリット/デメリット/期待 IRR を比較。買取業者と個人投資家それぞれのベスト戦略を提示。
不動産の「訳あり」に関わる6つの用語、心理的瑕疵(事故物件)・再建築不可・既存不適格・借地権・接道義務・告知義務を、国土交通省ガイドラインと建築基準法・借地借家法・宅地建物取引業法の条文に基づいて整理。それぞれの違いと関係を一次資料の原文つきで解説。