【実例】旧法借地権付き戸建の所有権化
借地借家法 + 国税庁路線価図 借地権割合 70% の実務

東京都荒川区の木造戸建 (借地 80m²、旧法借地権、残存 18 年、月地代 3 万円)。所有権相場 4,800 万、売出 580 万。買取再販社が 地主から底地買取 → 所有権化 → 4,800 万売却 で大幅な価値回復。

1. 旧法借地権の特徴

1992/8 以前設定。期間 30 年 (堅固) / 20 年 (非堅固)。法定更新権あり (地主の正当事由なしには更新拒否不可)。建物買取請求権あり。

2. 借地権価値の計算

所有権相場 × 借地権割合 (路線価図 ABCDEFG = 90-30%) - 累計地代 - 想定承諾料 - 将来更新料。本案件は所有権 4,800 × 0.7 = 3,360 万、累計地代 -648 万、承諾料 -336 万 = 約 2,400 万。

3. 5 救済策の EV 比較

底地買取 (地主関係次第)、第三者譲渡 (承諾料 10%)、建替承諾 (10-15%)、法定更新、借地非訟。底地買取で所有権化が最高 EV になることが多い。

4. 結論

底地買取は地主との関係 + 買取金額 (相場 = 所有権 × (1-借地権割合) × 1.2-1.5 倍) で成立性が決まる。買取段階で地主面談 + 意向確認が必須。