SAMPLE 01
共有持分 1/2 マンション
大阪市淀川区 区分マンション 専有 45m² (持分 1/2)
訳あり減点項目
- • 持分割合 1/2 → 民法 250 条 (推定持分平等) を前提に 50%
- • 流動性ディスカウント 0.8 (持分 1/2 = -20% off、Sole 売却比)
- • 共有物分割訴訟の見込み (弁護士費用 50-200 万円, 期間 6 ヶ月-2 年)
減点後 フェアバリュー (中央値)
880 万円
2,200 × 0.5 × 0.8 = 880
買取上限 (粗利率 15%)
748 万円
880 × 0.85 = 748
売出 vs 買取上限
+232 万円 高
売出 980 - 上限 748
推奨出口: 持分集約 (他の共有者持分買取) → 単独化後リフォーム転売 (期待粗利 800-1,200 万)、または共有物分割訴訟経由の競売 → 単独取得 (期間 1.5 年想定)
確認推奨: 共有者数・持分割合の登記簿確認 / 共有者連絡先 / 過去の分割協議履歴
SAMPLE 02
再建築不可 戸建
横浜市保土ケ谷区 戸建 土地 65m² (接道 1.5m)
訳あり減点項目
- • 接道 1.5m → 建築基準法 42 条 接道義務 2m 未満で再建築不可
- • 整形地相場 × 0.4-0.6 (不動産流通研究所 公開係数、本件 0.5 採用)
- • 旧耐震 (1981/5 以前竣工) で耐震改修 +500 万円想定
減点後 フェアバリュー (中央値)
1,250 万円
2,500 × 0.5 = 1,250
買取上限 (粗利率 15%)
1,062 万円
1,250 × 0.85 = 1,062
売出 vs 買取上限
-212 万円 安
売出 850 - 上限 1,062
推奨出口: 隣地買取 (1 坪 50-200 万 × 0.5 坪) で接道 2m 確保 → 整形地化 → 1.5-2 倍 (1,875-2,500 万) で売却、または 43 条但し書き申請 (申請費 50 万 / 期間 1-3 ヶ月 / 可決率 60%) で再建築可能化
確認推奨: 隣地所有者の意向 / 道路台帳 (公道 vs 私道) / 隣地集約コスト見積
SAMPLE 03
市街化調整 (農地転用想定)
千葉県市原市 土地 180m² (市街化調整区域 / 農地法 5 条見込み)
訳あり減点項目
- • 市街化調整区域 → 原則建築不可、農地転用許可 (農地法 5 条) が必須
- • 転用許可の不確実性 (可決率 50-70%、6-12 ヶ月)
- • 建築可能用途の制限 (戸建 1 棟、面積 200-500m² 程度)
減点後 フェアバリュー (転用成功確率込み)
540 万円
1,200 × 0.6 (転用成功率) × 0.75 (期間ディスカウント)
買取上限
459 万円
540 × 0.85 = 459
売出 vs 買取上限
-79 万円 安
売出 380 - 上限 459
推奨出口: 農地転用 5 条申請 → 戸建 1 棟建売、または近隣農家へ畑として転売 (相場 200-400 万)、または太陽光発電用地として 20 年リース
確認推奨: 都市計画法 34 条号別の指定 / 周辺の転用許可実績 / 農業振興地域区分
SAMPLE 04
旧法借地権付き建物
東京都荒川区 木造戸建 借地 80m² (旧法借地権 / 残存 18 年)
訳あり減点項目
- • 旧法借地権 = 所有権 × 0.6-0.7 (借地権割合 70% 想定、路線価 借地権割合表)
- • 地代 月 3 万 × 12 × 残存 18 年 = 累計 648 万円の負担
- • 更新料 (借地権価格の 5-10%) / 建替承諾料 (10-15%) が将来発生
- • 第三者譲渡には地主の承諾 (譲渡承諾料 = 借地権価格の 10%) が必要
減点後 フェアバリュー (中央値)
2,400 万円
4,800 × 0.7 (借地権割合) - 累計地代 648 - 承諾料想定 480 ≒ 2,400
買取上限
2,040 万円
2,400 × 0.85 = 2,040
売出 vs 買取上限
-1,460 万円 安 (大幅割安)
売出 580 - 上限 2,040
推奨出口: 地主から底地買取 → 所有権化 (相場 600-1,500 万) → 4,800 万で売却。または借地権譲渡 (地主承諾 + 譲渡承諾料 240 万) で 2,000-3,000 万 売却
確認推奨: 借地契約書 (期間 / 更新条項) / 地主の意向 (底地売却可能性) / 過去の更新履歴
SAMPLE 05
心瑕物件 (自然死 5 年前)
神奈川県川崎市 区分マンション 専有 38m² (告知物件)
訳あり減点項目
- • 国交省「人の死の告知に関するガイドライン」2021/10 → 自然死は原則告知不要だが第一発見者がいる場合は要告知
- • 類似事例価格下落率: 自然死 -10〜-30% (本件 -27% 採用)
- • 売買は告知期間無期限 (賃貸は概ね 3 年)、転売時にも告知義務継続
減点後 フェアバリュー (中央値)
1,200 万円
1,650 × 0.73 = 1,205 ≒ 1,200
買取上限
1,020 万円
1,200 × 0.85 = 1,020
売出 vs 買取上限
+180 万円 高
売出 1,200 - 上限 1,020
推奨出口: リフォーム + お祓い実施で心理的抵抗を軽減 → 同条件相場の 85-90% (1,400-1,500 万) で投資用ワンルームとして売却。賃貸は時間経過で告知不要化を待つ
確認推奨: 告知書面 / 死亡時の状況詳細 / 過去の入居者反応 / 管理組合への報告状況
SAMPLE 06
再建築不可 戸建 (43条 2項 2号 救済可能性ありケース)
兵庫県尼崎市 戸建 土地 80m² (ただ道路接道・現状 2.8m)
訳あり減点項目 (5 軸並列計算)
- • 接道: ただ道路 → 43条 2項 2号 許可で格上げ可能性あり (近隣同意難易度スコア 0.65 = 中)
- • セットバック: 4m に 1.2m 不足 → 一方後退で COLOR 側だけで引受可能 (反対側は別道路接道)
- • 建築制限: 特定道路格上げ後 2 階建てまで → 屋上/ロフト/吹抜けで体感床面積 +30%
- • 空中越境: 電柱からの電線越境あり → 関電協議で解消 (覚書 plan B)
- • 北側斜線: 尼崎市規制で上層階削減 → 立体プランニングで吸収
減点後 フェアバリュー (救済策込み EV)
2,200 万円
3,200 × 救済成功率 0.70 × 立体プラン係数 0.98
買取上限 (粗利率 18%、救済リスク込)
1,800 万円
2,200 × 0.82 = 1,800
売出 vs 買取上限
-620 万円 安 (掘り出し物)
売出 1,180 - 上限 1,800
推奨出口: 5 軸並列救済 → 43条 2項 2号 許可申請 (近隣 3 軒以上同意取得) → 一方後退セットバック → 2 階建て + 屋上 + ロフト プランニング → 整形地相場の 95% (3,040 万) で売却。期待粗利 600-900 万、期間 12-18 ヶ月。
確認推奨: 近隣 3 軒の同意取得可能性 (高齢化率・空き家率) / 関電への越境照会 / 北側斜線詳細計算 / 出口販売価格の整形地相場比較
📖
参考: 株式会社 COLOR の実例 (兵庫県尼崎市) に基づく架空サンプル。詳細解説は
こちらの記事 で。
SAMPLE 07
共有持分 1/2 マンション (兄弟相続)
大阪市淀川区 区分マンション 50m² (持分 1/2)
5 救済策の最高 EV
1,830 万円
持分集約 (兄持分買取 960 万)
Phase 28-29 関係者ペルソナ判定
- • 他共有者タイプ: cooperative_individual (持分 1/2 = 親族系想定、協力度 0.50)
- • EV 補正係数: 1.00 (中立、補正なし)
- • 想定出口: 投資家 (中価格帯 + 共有解消後の単独所有物件、想定利回り 8%)
SAMPLE 08
心瑕 (自然死 5 年経過、第一発見者あり)
神奈川県川崎市 区分 38m² (告知物件)
最高 EV (投資家再販)
1,455 万円
告知 + リフォーム 80 万 + 抵抗軽減
Phase 28-29 関係者ペルソナ判定
- • 関係者タイプ: deceased_family (告知義務事案、協力度 0.40)
- • EV 補正係数: 0.96 (やや慎重: 遺族配慮で和解金 + リフォーム + 告知期間遵守必要)
- • 想定出口: 投資家 (借家経営、利回り 8% で 3 ヶ月以内出口)
SAMPLE 09
旧法借地権 戸建 (地主 friendly)
東京都荒川区 木造戸建 借地 80m² (残存 18 年)
最高 EV (底地買取)
2,520 万円
底地買取 1,800 万 → 所有権化 → 4,800 万売却
SAMPLE 10
接道 2 項道路 戸建 (寄付プログラム有)
東京都品川区 戸建 100m² (道路幅 3m、要 SB 0.5m × 接道 10m = 5m²)
最高 EV (寄付 + 再建築)
4,400 万円
寄付 + 固定資産税免除 + 整形化
SAMPLE 11
市街化調整区域 農地 (転用想定)
千葉県市原市 農地 180m² (戸建用地転用想定)
最高 EV (農地転用)
752 万円
0.6 × 1,200 + 0.4 × 380 - 80 申請費
SAMPLE 12
既存不適格 (容積率超過 320% / 規定 250%)
東京都千代田区 4 階建ビル 250m² (容積率 280% / 規定 250%)
最高 EV (緩和規定活用)
31,200 万円
高度利用地区 → 既存違反容積を吸収
SAMPLE 13
旧法借地権 戸建 (URL 自動抽出: kind + 残存 + 月地代)
東京都荒川区 戸建 土地 80m² (旧法借地権 残存 15 年 / 月地代 3 万円)
crawler 自動抽出 (Phase 26)
- • kind: 旧法借地権 (HTML から「旧法借地権」「借地法適用」キーワード検出)
- • 残存期間: 15 年 (「残存 15 年」regex 抽出)
- • 月地代: 3 万円 (「月額地代」/「地代 月額」両表記対応)
- • 所在地 → ward_code: 「東京都荒川区」→ 13118 自動推定 (188 自治体 mapping)
- • 自治体ルール反映: 荒川区 (Phase 26 詳細化済 0.7) → 43 条 2 項 2 号運用 + 高度地区考慮
5 救済策 EV 計算 + 自治体ルール反映 (dispatcher 自動)
- • 法定更新: 期間満了時 (15 年後) に建物老朽化等の正当事由なければ更新可、EV 858 (確率 0.75) 🏆
- • 底地買い取り (持ち分譲渡交渉): 地主に底地買い取り提案 (現値 800-1200 万)、EV 720 (確率 0.40)
- • 第三者譲渡許可申立 (借地非訟): 地主拒否時の最終手段、譲渡承諾料 10% 控除、EV 690 (確率 0.55)
- • 所有権化 (賃借権→所有権): 等価交換 or 共有化提案、EV 510 (確率 0.20)
- • 定期借地への切替: 旧法→定期で残存延長、地代減額交渉余地、EV 480 (確率 0.30)
減点後 フェアバリュー (EV 計算)
860 万円
所有権 1,800 × 借地割合 0.6 × 残存補正 0.8
買取上限 (粗利率 18%、救済リスク込)
704 万円
860 × 0.82 ≒ 704
売出 vs 買取上限
+124 万 安
580 < 704 → 買取可能 (掘り出し物候補)
📖 Phase 26 で URL 投入だけで自動完結: kind=old_law +
remaining_years=15 +
monthly_jidai_man=3 が crawler から自動的に dispatcher に渡る。
Phase 28-29 関係者ペルソナ判定
- • 地主タイプ: cooperative_individual (旧法借地権 = 高齢個人地主想定、協力度 0.55)
- • EV 補正係数: 1.02 (やや前向き: 法定更新拒否確率低、底地買い取り提案応諾率 50-60%)
- • 補正後 買取上限: 718 万 (補正前 704 万)
- • 想定出口: 投資家 (借地権物件 + 都心 = 利回り 8% 借家経営層、3 ヶ月以内)
SAMPLE 14
水路接道 戸建 (水路橋あり・境界未確定)
大阪市住之江区 戸建 (前面が市管理水路 / 既存橋は基準不適合 / 隣接 8 名)
訳あり減点項目
- • 敷地と道路の間に市管理水路 → 建築基準法 43 条の接道義務を満たさず再建築不可
- • 既存橋は占用許可・構造基準の裏付けなし → 接道と認められない可能性大
- • 官民境界未確定 (隣接所有者 8 名の立会いが必要) → 敷地面積が確定できない
3 救済策 EV 計算 (dispatcher 自動)
- • 水路占用許可 + 基準適合橋への架け替え: 工事 250 万 + 諸費 30 万、EV 1,380 (成功率 0.64) 🏆
- • 官民境界明示のみ先行 (敷地確定 → 転売): 測量・立会い 120 万、EV 1,050 (成功率 0.75)
- • 現状のまま投資家売却: 追加コストなし、EV 900 (確実性高・リターン最小)
減点後 フェアバリュー (救済策込み EV)
1,380 万円
0.64 × (2,400 × 0.95) + 0.36 × 900 − コスト 400
買取上限 (粗利率 18%、救済リスク込)
1,100 万円
1,380 × 0.82 ≒ 1,130 → 保守 1,100
売出 vs 買取上限
-320 万円 安 (掘り出し物候補)
売出 780 - 上限 1,100
推奨出口: 水路占用許可 → 基準適合橋へ架け替え → 官民境界明示 (隣接 8 名) → 合法宅地化して整形地相場の 95% (2,280 万) で売却。期間 8-14 ヶ月想定。
確認推奨: 水路管理者 (市) の占用許可運用 / 既存橋の許可履歴 / 隣接 8 名の登記・所在 / 43 条認定・許可の自治体運用
📖
参考: 株式会社 COLOR の YouTube 公開事例 (水路橋架け替え + 隣接 15 名の官民境界明示) に着想した架空サンプル。詳細解説は
こちらの記事 で。
Phase 40 役所調査指示書 (この物件タイプで確認すべきこと)
歩く順番: 河川課/道路管理課 (水路の管理者・占用可否) → 用地課 (官民境界明示) → 建築指導課 (橋の基準)
- • [河川課/道路管理課] 水路の管理者・占用許可の可否・使用料の基準 (幅 4m 超で使用料発生の自治体あり)
- • [用地課] 官民境界明示の手続きと立会いが必要な隣接者 (マンション隣接なら管理組合経由が有効)
- • [建築指導課] 基準適合する水路橋の幅・構造
相談先: 土地家屋調査士 (境界明示) / 建築士 (橋・接道) / 行政書士 (占用許可)
buy_max だけでなく「どの窓口を・どの順で回り・何を聞くか」まで提示するのが訳ありOK? の独自機能です。
Phase 28-29 関係者ペルソナ判定
- • 関係者タイプ: government_administrator (行政 = 水路管理者、協力度 0.50)
- • EV 補正係数: 0.98 (中立やや慎重: 占用許可は要件充足で通るが、境界立会いの日程律速)
- • 想定出口: 実需 (合法宅地化後は住宅ローン可) / 不成立時は投資家
SAMPLE 15
連棟式住宅 端部屋 (切り離し候補)
東京都葛飾区 連棟式住宅 4 戸連棟の端部屋 (共有壁 1 面)
訳あり減点項目
- • 連棟式 = 単独建替え不可 + 住宅ローン審査難 → 現金客・投資家市場に限定
- • 切り離しには隣戸同意 + 切断面の構造補強 + 外壁新設 (数百万円) が必要
- • 切り離し後の敷地は狭小地 → 最低敷地面積・斜線制限・私道の一方後退を要確認
3 救済策 EV 計算 (dispatcher 自動)
- • 切り離し + 補強 + 外壁新設 → 独立戸建化: 工事 450 万 + 分筆・調査 80 万、EV 1,550 (成功率 0.63) 🏆
- • 現状のまま賃貸運用: リフォーム 150 万、EV 1,100 (利回り重視・出口は投資家限定)
- • 連棟のまま売却: 追加コストなし、EV 950 (最速・ディスカウント受け入れ)
減点後 フェアバリュー (救済策込み EV)
1,550 万円
0.63 × (2,800 × 0.95) + 0.37 × 1,100 − コスト 530
買取上限 (粗利率 18%、救済リスク込)
1,400 万円
1,550 × 0.82 ≒ 1,270 + 端部屋補正 → 1,400 上限
売出 vs 買取上限
-420 万円 安 (買付検討水準)
売出 980 - 上限 1,400
推奨出口: 隣戸同意書 + 事前家屋調査 → 切り離し + 切断面補強・外壁新設 → 狭小地対応プラン (3 階建 or ロフト) で独立戸建として実需売却。期間 10-16 ヶ月想定。
確認推奨: 隣戸所有者の意向 / 敷地の分筆・境界状況 / 葛飾区の最低敷地面積・私道後退運用 / 構造耐力の建築士検討
📖
参考: 株式会社 COLOR の YouTube 公開事例 (連棟切り離し + 補強 + 狭小地制限クリア) に着想した架空サンプル。詳細解説は
こちらの記事 で。
SAMPLE 16
旗竿地 (不整形地 / 隣地取得可能性あり)
名古屋市守山区 旗竿地 戸建 (路地幅 2.5m / 隣地買い増し候補あり)
形状 / 路地幅
旗竿 / 2.5m (接道は充足)
訳あり減点項目
- • 旗竿形状 → 整形地比 0.6-0.8 の形状ディスカウント (デッドスペース + プラン制約)
- • 路地幅 2.5m → 駐車動線が厳しく実需の買い手が減る (車 2 台需要圏では致命的)
- • 竿部分の面積は建ぺい・容積算入でも実効利用がほぼ通路限定
3 救済策 EV 計算 (dispatcher 自動)
- • 隣地買い増し (間口拡幅 → 整形化): 取得 300 万 + 測量・設計 100 万、EV 1,730 (交渉成立率 0.45) 🏆
- • レイアウト最適化 (旗竿のまま採光・動線プラン): 設計 40 万、EV 1,600 (確実性高)
- • 竿部分の駐車場併用プラン: 外構 60 万、EV 1,520 (車 1 台 + 来客 1 台で実需回復)
減点後 フェアバリュー (救済策込み EV)
1,730 万円
0.45 × (2,200 × 0.95 − 400) + 0.55 × 1,750
買取上限 (粗利率 15%)
1,500 万円
1,730 × 0.85 ≒ 1,470 → 上限 1,500
売出 vs 買取上限
-220 万円 安 (買付検討水準)
売出 1,280 - 上限 1,500
推奨出口: 隣地所有者へ間口分の一部譲渡を打診 → 成立なら整形化して 2,090 万で実需売却 / 不成立ならレイアウト最適化 + 駐車場併用プランで 1,750 万 出口。期間 6-12 ヶ月想定。
確認推奨: 隣地所有者の意向・登記 / 公図ベースの形状スコア / 守山区の駐車場需要 (車保有率) / 分筆売却プラン B の単価
📖
参考: 株式会社 COLOR の YouTube 公開事例 (U 字型 + 隣接 15 坪取得 → 120 坪 2 棟 / S 字 300 坪の複数棟レイアウト) に着想した架空サンプル。詳細解説は
こちらの記事 で。