【実例】心瑕物件 (自然死 5 年経過) の投資家向け再販
賃貸転用 vs 投資家再販 vs 民泊 vs 時間経過の EV 比較

区分マンション (専有 38m²)、5 年前に自然死 + 第一発見者あり。同条件相場 1,650 万、告知物件として売出 1,200 万。買取再販社が 投資家向け再販 + リフォーム + お祓い で 1,400-1,500 万まで価値回復。

1. 国交省 2021/10 ガイドライン

自然死は原則告知不要だが、特別な事情 (第一発見者・腐敗・著しい腐敗等) あれば告知必要。賃貸は概ね 3 年経過で告知不要、売買は無期限。

2. 5 救済策の EV 比較

時間経過 (賃貸 3 年待ち)、リフォーム+お祓い、賃貸転用、民泊 (区分のみ)、投資家再販。本案件 (5 年経過済) では投資家再販 EV が最高。

3. 投資家向け再販のターゲット

事故物件専門投資家 (大島てる読者層)、賃貸目的法人、外国人投資家。心瑕への抵抗が低く、利回り重視。物件価値の 80-90% で買取される。

4. 結論

心瑕物件は経過年数 + 賃貸転用の組合せで 5-10 年で告知不要化 → 通常物件価値の 90%+ まで回復可能。