共有持分・再建築不可・心理的瑕疵・接道2項・借地権の定量減点ロジックを3分で実行。
外注 DD ¥160-400 万/件 を、¥19,800-98,000/月の SaaS に。
若手社員でもベテラン精度の一次レポートを出力できます。
本サービスは行政公開データ + 法律ガイドラインに基づく定量減点 + 参照データの表示を行います。一次スクリーニング目的であり、最終判断は宅地建物取引士・建築士・弁護士等の有資格者責任です。
公図 154 ward 対応 / 42条道路 (品川・名古屋) / 国税庁路線価 / 国交省ガイドライン 2021/10 心瑕 / 民法 250 条 共有持分。
※ 国交省ガイドライン 2021/10 「人の死の告知に関する宅建業者ガイドライン」/ 民法 250 条 / 建築基準法 42 条 + 各種公開取引事例に基づく試算値。最終判断は有資格者責任。
買取再販社向け Solo ¥19,800/月 〜 Business ¥49,800 〜 Pro ¥98,000 / 個人実需者向け 30 秒セルフチェック 無料
再建築不可・共有持分・心瑕・借地権・接道2項・市街化調整 — 同じ「訳あり」でも、あなたの生活設計・家族構成・資金状況で判定は真逆。 8 問・30 秒で ◎ おすすめ / △ 条件付き OK / ✗ やめておく方が無難 を判定します。
ただ道路接道・セットバック 1.2m 不足・電線越境・北側斜線という5 つの法的ハードルを、 43 条 2 項 2 号許可 + 一方後退 + 立体プランニングで克服した実例を解説。買取再販社の再生 5 軸テンプレを公開。
※ 楽待 / 健美家 / HOME's / AlbaLink いずれも対応していない統合機能。12 件のサンプル DD で全タイプの実例を公開中。
物件 URL か価格を入れるだけ。表面/実質利回り・10 年 NPV・黒字/赤字 を即座に。アカウント不要で何度でも。
簡易版に加え 4 シナリオ NPV 比較・DSCR・LTV・Cap Rate・損益分岐。再建築/災害/公示地価チェックも。
さらに Monte Carlo 1,000 試行・出口価格 3 方式・ESG・税務 + PDF 出力・CSV 一括・日次通知。ARGUS 30 機能フル。
物件 URL (SUUMO / HOME'S / 楽待 等) を貼るか、価格・面積を入力すると、 表面利回り・実質利回り・10 年 NPV・黒字/赤字 を即座に計算します。 アカウント登録なしで何度でもお試しいただけます。
以下のチェック項目に 1 つでも 当てはまれば、訳あり物件の可能性があります。
URL を貼るだけで、9 つの打ち手 (民泊/借換え/サブリース解約 等) の 10 年累積損益を試算します。
※ 本サービスは客観的データに基づく一般的な選択肢の試算を提供するものであり、税務・法律・投資判断の個別助言ではございません。実行には専門家にご相談ください。
不動産 SaaS の大半は「投資家に物件を提示する」Buy Side。 訳ありOK? は買ってしまった後の出口 = Exit Side に特化した、業界で唯一のサービスです。
| サービス | 立ち位置 | 主要ターゲット | 出力 |
|---|---|---|---|
| 楽待 / 健美家 | Buy Side | 投資家 (これから買う人) | 物件検索 + 利回り情報 |
| RENOSY / 不動産仲介 | Buy Side | エンドユーザー (購入希望) | 仲介物件 + ローン提案 |
| タス / リーディング (査定) | Sell Side | 業者 (査定) | 物件単価査定のみ |
| 訳ありOK? | Exit Side | オーナー (もう持っている人) | 9 つの打ち手 × 10 年累積損益比較 |
越後湯沢 / 熱海 / 苗場 / 軽井沢 / 箱根 / ニセコ等 50 地域。バブル期分譲 + 月コスト 3-5 万円 + 売却 10-50 万円の典型的負動産。親の代から相続予定の方にも。
大手サブリース企業 (家賃保証契約あり) 12 社 12 社のサブリース付き物件を自動検出。月赤字 vs 解約違約金の収支比較を即時計算。
1981 年 5 月以前築 + 修繕積立金不足 + 自主管理 etc。建替え議決 / 敷地売却制度 / 賃貸転用 / 区分先売り の損益比較で「保有 vs 出口」を可視化。
現状の数字だけ見ると赤字でも、「もし接道が 2m あれば」「もし隣地を買増しできれば」という条件を機械的に当てはめて再計算すると、収支試算がプラスに転じるケースがあります。
75 物件のサンプル計算 (品川区・名古屋市、2026年1〜4月実施) で 67 / 75 件 に「あと一歩で接道要件を満たす」シナリオの試算結果が出ました。結果はサンプルエリア・期間に限定されるものであり、将来の成果を保証するものではありません。
現状: 接道 1.8m で接道要件 未充足。すべてのシナリオで NPV マイナス。
試算: 隣地 22m² を 420 万円 で買増しした場合、接道 4m を確保し、解体新築シナリオの NPV 計算がプラス転換。
本機能は計算結果と参照データの表示のみを行い、宅地建物取引業法上の重要事項説明・価格査定・媒介・代理・売買その他宅建業に該当する行為、不動産鑑定評価法上の不動産鑑定評価、司法書士法 73 条に該当する登記関連業務、弁護士法 72 条に該当する周旋・法律事務の取扱を一切行いません。所有者への接触・交渉はサービスの対象外であり、ユーザーご自身の責任と判断で実施してください。サンプル計算 (75 物件) は特定地域・期間における試算であり、将来の収益や成立可能性を保証するものではありません。最終判断は宅地建物取引士・司法書士・弁護士等の有資格者にご相談ください。
業者・投資家が共通して抱える構造的な痛み
建築基準法 42 条 / 43 条但し書き / 指定道路図の読み合わせは、熟練の業者でも見落としが起こる領域です。
訳あり物件は周辺取引事例が薄く、4 つの公開価格データを集めて並べるだけでも一仕事。路線価と実勢価格のズレの補正も手作業では難しい。
公図・登記・接道・嫌悪施設・地価・取引事例・ハザードを一物件ごとに横断調査。1 日に 2〜3 件しか回せない。
再建築の接道要件・価格帯・災害ハザードの数字を機械的に並べて表示
建築基準法 42 条の道路種別を、物件の前面道路の幅員・指定道路図・セットバック要件と照合して機械的にチェックします。「グレーだから現地確認」で終わらせず、データ上の結果を 5 段階で表示します。最終判断は宅地建物取引士・建築士にご相談ください。
対応エリア: 品川区・名古屋市が完全対応。他エリアは Business 契約者の要望順で順次拡大中。本チェックは公開された指定道路図・幅員データに基づく機械的な結果表示であり、宅建業法上の重要事項説明・価格査定には該当しません。
4 種類の公開価格指標を統合し、訳あり物件の価格帯の参考値を統計的に提示します。「路線価 vs 実勢価格」のズレを地域単位で補正し、検討の参考となる上限ラインを示します。
※ 本機能は不動産鑑定評価法上の不動産鑑定評価ではなく、公示地価等の公開データに基づく統計参考値です。最終的な取引価格の判断は宅地建物取引士・不動産鑑定士にご相談ください。
用途地域・建ぺい率・容積率も同時表示。容積消化シナリオの上限ラインを正確に把握できます。
「接道要件・価格・災害」だけでは見落とす実務リスクを統合評価。土地形状 / 接道方位 / 建物耐震 / 隣接インフラ / 法的制限 / 権利関係 / 擁壁・盛土 / 災害ハザードの 8 カテゴリ、計 23 リスク項目を確認します。公開行政データから判定できる項目は NPV 計算に反映、登記簿・現地確認が必要な権利関係は確認推奨として整理。2024 年の擁壁倒壊・盛土崩落事故多発を踏まえ宅造規制区域 (A33) / 造成宅地防災区域 / 大規模盛土造成地 も追加レイヤーとして 2026 年統合。
物件のリスク影響を NPV 計算に反映済。「災害リスク込みの実質利回り」を投資判断に使えます。擁壁の所有関係・補修履歴は登記簿 + 現地確認が別途必須です。
業界標準 ARGUS Enterprise (年間 1,500〜数万ドル/シート) の 30 機能を 100% 実装。無料公開データ (e-Stat / REINFOLIB / 日銀 API / JREI / EDINET / 国交省公示地価 46,989 件) のみで、鑑定士標準の 出口価格 3 方式併用 (鑑定通達補正済)、モンテカルロ 5 変数 1000 試行 (賃料・空室・金利・修繕・Cap Rate × Gaussian Copula)、テナント別レントロール (月次シミュ)、LP/GP Waterfall (American/European)、ESG 評価 (E/S/G AAA-C)、路線価自動推定 (公示地価 × 0.80)、セクター時系列 10 期 まで全網羅。
買付推奨は一切行いません。本サービスは公開行政データに基づく計算結果と参照データの表示のみ。投資判断・価格査定は買主・建築士・不動産鑑定士の業務範囲です。税務判断は税理士法 52 条に基づき税理士の独占業務のため、必ず税理士にご相談ください。
75 物件中 4 件を抜粋。すべて公開行政データのみで計算。
| シナリオ | NPV | 回収年 |
|---|---|---|
| 現況保有 | +120 万円 | 14.2 年 |
| リフォーム転売 | -80 万円 | — |
| 解体新築 | 不可 | — |
| 非再建築保有 (最良) | +340 万円 | 7.1 年 |
| シナリオ | NPV | 回収年 |
|---|---|---|
| 現況保有 | +280 万円 | 10.8 年 |
| リフォーム転売 | +410 万円 | 6.2 年 |
| 解体新築 (最良) | +760 万円 | 4.4 年 |
| 非再建築保有 | +210 万円 | 13.1 年 |
| シナリオ | NPV | 回収年 |
|---|---|---|
| 地代受領 (最良) | +520 万円 | 9.3 年 |
| 借地人売却 | +310 万円 | 11.2 年 |
| 解体新築 | 借地権あり | — |
| 非再建築保有 | +440 万円 | 10.4 年 |
現状すべて NPV マイナス。ただし隣地 (土地 22m²) を 420 万円 で買増しした場合の試算では、接道 4m となり、解体新築シナリオの NPV がプラス転換。
NPV は割引率 5%、保有期間 15 年、想定家賃・解体費・建築費は同市町村の中央値を使用。実物件番地は公開のため伏字。
類似サービスとの機能対比 (公開情報ベース、企業名は伏字)
| 機能 | 訳ありOK？ | A 社 | B 社 |
|---|---|---|---|
| 42 条道路の接道要件チェック | ◎ 5 段階 | △ 接道幅員のみ | ○ 機能なし |
| 公示地価・地価調査統合 | ◎ 46,989 点 | ○ 公示のみ | ○ 公示のみ |
| ハザード照合 (47 都道府県) | ◎ 全国 | △ 一部都市 | ○ |
| 「あと一歩物件」の反事実シナリオ計算 | ◎ 独自 | ○ 機能なし | ○ 機能なし |
| Monte Carlo 確率分析 | ◎ 1,000 試行 | ○ 機能なし | ○ 機能なし |
| 信頼度の色分け表示 | ◎ 4 段階 | ○ 機能なし | ○ 機能なし |
| PDF 計算結果出力 | ○ 6 ページ | ○ | ○ |
| 月額料金 (個人向け) | ¥3,000-9,800 | ¥20,000+ | ¥15,000+ |
A 社・B 社は当社が選定した同等カテゴリのサービスで、特定企業名・商品名を指すものではありません。比較は各社公開情報・無料プラン閲覧に基づく当社調査 (2026 年 5 月時点) であり、当社の主観的評価を含みます。掲載内容に事実誤認がある場合は お問い合わせフォーム よりご連絡ください。
コア 3 機能に加え、意思決定を支える補助機能
現況保有・リフォーム転売・解体新築・非再建築保有を縦比較。投資の純利益 (NPV) と回収年を同時に算出。
DSCR (返済余裕度)・LTV (借入比率)・イールドギャップ・損益分岐稼働率を機械算出。融資審査でつまずく物件かを数値で把握できます (無料版で利用可)。
確認済 推定 要確認 データ不足 の 4 段階で「責任を持って出せる情報」を明示。
住居番号データベース (ABR) を補正アルゴリズムで強化し、誤差中央値 1.3m / 最大誤差 ±15m で物件位置を特定 (品川区・名古屋市 n=500 の社内検証値)。
隣地の登記情報を取得する際に必要な、地番・申請書様式・法務局窓口住所・受付時間を一覧表示します。書類作成・代行・所有者との連絡は一切行わず、ユーザーご自身が法務局窓口で手続するための情報参照機能です。
嫌悪施設 6 カテゴリ (火葬場・刑務所・原発・廃棄物処理場・風俗・墓地) + 駅徒歩 + 取引事例を一画面に集約。
Web マニフェスト対応で、スマホのホーム画面にアプリのように追加可能。現地視察先でもワンタップで計算結果ダッシュボードを開けます。
賃料・空室・金利・修繕・Cap Rate の 5 変数を Gaussian Copula で相関付け、1,000 試行で NPV / IRR の確率分布と損失確率を算出します (課金版)。
表紙 / 物件データ / シミュレーション結果 / 周辺データ / シナリオ試算 / QR コード付き出典一覧の 6 ページを 1 クリック生成。判定・推奨は含まず、計算結果と参照データの一覧のみ。
越後湯沢・熱海・伊豆・苗場のリゾートマンション、サブリース付き投資ワンルーム、旧耐震・小規模・自主管理の問題物件。URL を貼るだけで「持ち続けた場合」「即時売却」「民泊運用」「サブリース解約」「借換え」「法人化」「任意売却」の 10 年累積損益を比較します。
各打ち手に 必須相談先(税理士/弁護士/司法書士/宅建士/行政書士/金融機関)を表示。10年純便益の降順で 🥇🥈🥉 ランキング。
下記は本サービスの実出力です (公開可能なサンプル)。物件種別 / 立地 / 価格帯ごとに最善打ち手が変わります。
| 🥇 民泊運用 | -60 万 |
| 🥈 即時売却 | -217 万 |
| 何もしない | -913 万 |
+853 万円の差 (10年)
| 🥇 民泊運用 | -24 万 |
| 🥈 即時売却 | -435 万 |
| 何もしない | -1,244 万 |
+1,220 万円の差 (10年)
| 🥇 民泊+借換え | +83 万 |
| 🥈 民泊単独 | -157 万 |
| 何もしない | -2,680 万 |
+2,763 万円の差 (10年・含み益転換)
| 🥇 借換え+解約 | -373 万 |
| 🥈 借換え単独 | -393 万 |
| 何もしない | -593 万 |
+220 万円の改善 (10年)
| 🥇 保有継続 | +199 万 (20年) |
| 🥈 即時売却 | -691 万 |
| 10年保有 | -167 万 |
20年で プラス転換
| 🥇 民泊運用 | +520 万 |
| 🥈 即時売却 | -180 万 |
| 何もしない | -852 万 |
+1,372 万円の差 (10年)
| 🥇 地代収入継続 | -620 万 |
| 🥈 借地権者へ売却 | -1,086 万 |
| 何もしない | -2,197 万 |
+1,577 万円の差 (10年)
| 🥇 民泊運用 | +148 万 |
| 🥈 即時売却 | -325 万 |
| 何もしない | -934 万 |
+1,082 万円の差 (10年)
| 月CF 賃貸時 | +73,087 円/月 |
| 10年保有 | -884 万 |
| 即時売却 | -921 万 |
健全物件は警告ゼロ・誇大訴求なし
※ いずれも本サービスの実エンジン出力に基づく試算です。出口価格は土地持分 + 建物残価 + 市場割引で算出、民泊収入は民泊新法 180 日上限を反映。AirDNA / 健美家 / 国交省データ等を参照。
機能ごとに対応範囲が異なります。順次拡大中。
洪水・土砂・津波の各レイヤーを統合済。沿岸 36 都道府県で津波対応。
公示 25,563 + 地価調査 21,426 を全国でカバー。価格妥当性チェックは全国可能。
品川区・名古屋市が完全対応。他エリアは順次拡大中 (Business 契約者の要望順)。
Business プラン契約者の要望は優先で反映します。
簡易版 (登録不要・無制限) → 無料版 (Free・月 3 件・基本指標) → 課金版 (Light 以上で全カテゴリ) の 3 段階。月単位・いつでも解約可、クレジットカードのみ受付 (Stripe)。
Business β は法人登記済の買取業者のみ対象、月 5 社限定 (2026 年 5 月時点の受付枠。枠が埋まり次第受付終了)。β 期間終了後は通常料金 (¥248,000/月) での継続となります。Firm は弁護士会・司法書士会の会員番号確認あり。Light は 1 アカウントにつき試用枠 1 回のみ申込可。すべての価格は税込表示。
物件情報の入力から計算結果の表示まで、最短数十秒 (通信環境・対応エリアにより異なります)。
SUUMO / HOME'S / アットホーム / 楽待の URL をペースト、または「東京都品川区〇〇 1-2-3」をフリーテキスト入力。
物件位置特定 → 42 条道路の接道要件チェック → 公示地価照合 → ハザード照合 → 4 シナリオの収支計算 → DSCR/LTV の融資指標 → 隣地シナリオ試算を一画面に表示。
6 ページ A4 計算結果 PDF をワンクリック出力 (課金版)。QR コード付きで現地視察に持参可。スマホはホーム画面に追加してすぐ参照。判定・推奨は含まず、計算結果と参照データの一覧のみ。
すべての計算は公開行政データのみを根拠とします。スクレイピング規約・robots.txt を尊重。
運営は nullponull (ai-media.online)。法令上の問題については専門家監修を継続中。以下は当社の設計方針です。
法務局参照ガイドは情報表示機能として設計。地番・申請書様式・窓口住所を表示するのみで、書類の作成・代行・所有者との連絡は行いません。司法書士法第 73 条・第 3 条 1 項 2 号に抵触する業務は一切行いません (詳細は利用規約第 5 条・第 6 条)。
登記簿記載の公開情報のみ参照。利用目的外には使用せず、サービス利用履歴は最大 90 日で自動消去。詳細はプライバシーポリシーをご覧ください。
国交省 reinfolib、ABR、法務局公図、e-Stat、国土数値情報、自治体 OpenData のみ。スクレイピング規約遵守、robots.txt 尊重。本サービスは計算結果と参照データの表示のみを行い、判定・推奨・確定的な法的判断は行いません。
重要: 本サービスは行政公開データに基づく計算結果と参照データの表示のみを行う情報提供ツールであり、宅地建物取引業・不動産鑑定評価業・法律事務・司法書士業務・税務代理・投資助言業を行うものではありません。再建築の可否・法的権利関係・投資適否・取引価格の最終判断は、必ず宅地建物取引士・建築士・弁護士・司法書士・税理士・不動産鑑定士等の有資格者にご相談ください。
クリックで開閉。
現在は品川区・名古屋市が完全対応です。他エリアは指定道路図の整備状況に応じて順次拡大中。対応外エリアでは「対応外」と明示表示し、見落としを避けます。Business 契約者の要望は優先反映。
国土数値情報・都道府県告示の公開レイヤーをそのまま物件座標と照合します。47 都道府県すべてカバー。津波は沿岸 36 都道府県を対象。照合結果は「確認済 / 推定 / 要確認」の 3 段階で色分け表示します。
業者の方は仕入れリストに乗っていない物件から候補を絞り込むスクリーニング用途で。個人投資家の方は売主との交渉の参考資料として。法務局参照ガイドと組み合わせると、隣地の地番・申請書様式・窓口住所の確認までスムーズに進められます。所有者との連絡・交渉はサービスの対象外であり、ユーザーご自身で実施してください。
Light 以上で割引率・保有期間・想定家賃・解体費・建築費の各項目を物件単位で上書き可能。デフォルトは同市町村の中央値を使用しています。
簡易版 (登録不要・無制限) は表面/実質利回り・10 年 NPV・黒字/赤字を即座に算出。無料版 (登録・月 3 件) は 4 シナリオ NPV・DSCR・LTV・Cap Rate・損益分岐などの基本指標まで。課金版 (Light ¥3,000/月〜) は Monte Carlo 1,000 試行・出口価格 3 方式併用・ESG 評価・税務シミュレーション + PDF 出力まで全カテゴリが解放されます。判定・推奨は行わず、計算結果の表示のみです。
当社は登記取得の代行・書類作成を行いません。隣地買増しシナリオで参照したい登記情報を、ユーザー自身が法務局に申請するために必要な「地番・申請書様式・公図リンク・法務局窓口住所・受付時間」を一覧表示する情報参照機能です。書類の作成・代行・所有者との連絡は一切行わず、実際の登記取得・交渉はユーザーご自身で行っていただきます。司法書士法 73 条・3 条 1 項 2 号に抵触する業務は行いません。
月単位、いつでも解約可。次回課金日の前日までにダッシュボードから解約すれば、それ以降の課金は発生しません。残期間は使い切れます。
Light (¥3,000/月) は月 5 物件・全カテゴリ解放 (Monte Carlo / 出口価格 3 方式 / ESG / 税務) + PDF 出力。Pro (¥9,800/月) は月 30 物件・ホーム画面追加・日次クロール通知付きで本気の個人投資家向け。Light から Pro へはいつでもアップグレード可、差額のみ請求。