事例と実務
実際の物件で何が論点になったかを、株式会社 COLOR・株式会社 SA 等の公開事例をもとに整理しています。再建築不可・接道義務 (42 条道路・水路接道)、共有持分・旧法借地権、不整形地・既存不適格・不法占拠・市街化調整区域・心理的瑕疵といった類型別の救済策と EV (期待値) 比較を扱います。 あわせて、AlbaLink 上場や地方エリアの仕入れ戦略など、買取再販業界の動向も DD (デューデリジェンス) 実務の視点で解説します。
再建築不可物件の買取上限算定。建築基準法 42 条 + 接道義務 2m、整形地相場 × 0.4-0.6、43 条但し書き許可 (50 万 / 1-3 ヶ月 / 60%) や隣地集約 (1 坪 50-200 万) の経済性を定量化。
株式会社 COLOR の尼崎市再建築不可物件再生案件を解説。43 条 2 項 2 号許可 (ただ道路 → 特定道路格上げ)、一方後退でセットバック、電線越境、北側斜線制限を 2 階建てプランニングで克服。買取再販社の救済策実例。
現状道路幅 3m (基準 4m)、セットバック必要。建替時にも自治体寄付プログラム + 固定資産税免除を組み合わせて、有効敷地の減価を最小化した実例。
敷地前面が市管理水路の再建築不可物件を、水路占用許可 + 基準適合橋への架け替え + 隣接 15 名の官民境界明示で合法宅地化した株式会社 COLOR の公開事例を解説。所有者 50 名超の私道問題 (株式会社 SA) にも言及。買取再販社向け救済策の実務。
共有持分物件の買取査定で使う民法 249-264 条、持分割合別ディスカウント (1/2 -20%, 1/3 -30%, 1/4 -40%)、共有物分割訴訟の費用相場 (50-200 万)、クランピー型ビジネスモデルの分析と自動減点計算式の公開。
兄弟 2 名で相続した区分マンション (持分 1/2)。一方が単独化を希望、もう一方は連絡が取れない (海外居住)。買取再販社が 持分単独で買取 → 単独化 → 単独売却 でどう価値化したかの実例分析。
東京都荒川区の木造戸建 (借地 80m²、旧法借地権、残存 18 年、月地代 3 万円)。所有権相場 4,800 万、売出 580 万。買取再販社が 地主から底地買取 → 所有権化 → 4,800 万売却 で大幅な価値回復。
U 字型土地に隣接 15 坪の借地権を追加取得して 120 坪 2 棟の収益物件に、300 坪 S 字型不整形地を駐車場配置と複数棟レイアウトで商品化した株式会社 COLOR の公開事例を解説。不整形地ディスカウントの構造と隣地買い増し・分筆売却の EV 比較。
都内 4 階建ビル、容積率 250% に対し既存 320% (過去の容積率緩和適用)。買取再販社が 用途変更 (住宅 → 事務所) + 緩和規定活用 で既存不適格状態を解消した実例。
連棟住宅 (長屋) を切り離して独立戸建として商品化した株式会社 COLOR の公開事例を解説。隣戸同意・切断面の構造補強・外壁新設・狭小地の建築制限・一方後退の私道負担・出口戦略まで、買取再販社が押さえるべき実務ポイント。
無契約バラック・不法占拠・違法建築の法的整理を買取再販社目線で解説。任意退去交渉の立退料相場、明渡訴訟と強制執行の費用、取得時効 (民法 162 条) のリスク、建物収去土地明渡まで。株式会社 SA の公開事例に言及。
千葉県市原市の農地 180m²、売出 380 万 (現状価値)、転用後相場 1,200 万。買取再販社が 農地法 5 条 5 号申請 + 戸建 1 棟分譲 で価値化した実例。
区分マンション (専有 38m²)、5 年前に自然死 + 第一発見者あり。同条件相場 1,650 万、告知物件として売出 1,200 万。買取再販社が 投資家向け再販 + リフォーム + お祓い で 1,400-1,500 万まで価値回復。
AlbaLink 東証グロース上場で訳あり買取業界の標準化圧力が急上昇。年商 5-50 億の中堅買取再販社が取るべき内製化 vs SaaS 活用の戦略を、AI 一次 DD ツール提供者の視点で分析。
地方の訳あり物件仕入れは競合が少ない一方、出口の見極めが首都圏以上に重要。飛び込み営業の実践論、出口が難しい土地のチェックリスト、188 自治体ルール DB を使った事前調査の自動化を解説。株式会社 COLOR の公開事例に言及。